Mieten oder Kaufen?
Die wichtigste Kennzahl beim Immobilienkauf ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV) – auch Vervielfältiger genannt. Es zeigt, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Mietrendite ist:
| KMV | Bewertung | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Unter 20 | Günstig | Kaufen lohnt tendenziell eher als Mieten |
| 20–25 | Grauzone | Kommt auf Zinsen und persönliche Situation an |
| 25–30 | Teuer | Mieten meist günstiger – besonders bei hohen Zinsen |
| Über 30 | Sehr teuer | Kaufen kaum noch rentabel, außer bei stark steigenden Preisen |
Wie sieht das in deutschen Städten aus? Hier ein Überblick mit aktuellen Durchschnittswerten:
| Stadt | Ø €/m² Kauf | Ø €/m² Miete | KMV (ca.) |
|---|---|---|---|
| München | 7.500 € | 19 € | 33 |
| Hamburg | 5.500 € | 15 € | 31 |
| Berlin | 4.500 € | 14 € | 27 |
| Frankfurt | 5.000 € | 16 € | 26 |
| Leipzig | 2.800 € | 9 € | 26 |
| Düsseldorf | 4.800 € | 14 € | 29 |
Richtwerte. Tatsächliche Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Baujahr. Quellen: empirica, Immoscout24 (2025).
Das KMV ist ein nützlicher Einstiegspunkt – aber nicht das einzige Kriterium. Kaufen kann sich trotz hohem KMV lohnen, wenn du dauerhaft in der Region bleibst und Preise weiter steigen. Mieten kann bei niedrigem KMV trotzdem besser sein, wenn die Finanzierungskosten hoch sind.
Wann Kaufen klar sinnvoll ist:
✓Du planst mindestens 10–15 Jahre in der Immobilie zu bleiben
✓Du hast mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten vorhanden
✓Deine Lebenssituation ist stabil (Job, Familie, Region)
✓Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt unter 25
Ausführliche Rechnung: Mieten oder Kaufen – die ehrliche Vergleichsrechnung →
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Zwei Faustregeln helfen bei der Einschätzung des realistischen Budgets:
Darüber hinaus wird die finanzielle Belastung riskant – besonders wenn unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen oder Einkommensverluste dazukommen.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das ca. 80.000 € Eigenkapital für die Anzahlung plus 32.000–48.000 € für Nebenkosten – also ca. 110.000–128.000 € Gesamtkapital.
So sieht das für verschiedene Einkommensgruppen aus (Zinssatz 3,5 %, Laufzeit 25 Jahre, 20 % Eigenkapital):
| Nettoeinkommen / Monat | Max. Rate (35 %) | Max. Darlehen (ca.) | Max. Kaufpreis (ca.) |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 700 € | 130.000 € | 162.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 195.000 € | 244.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 260.000 € | 325.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 325.000 € | 406.000 € |
Rechnerische Richtwerte. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Zinssatz, Laufzeit und Eigenkapital ab.
Berechne deine monatliche Rate
Mit dem Baufinanzierungs-Rechner siehst du Rate, Restschuld und Tilgungsplan für deine persönlichen Konditionen.
Zum Baufinanzierungs-Rechner →Die Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate bleibt während der gesamten Zinsbindungsdauer konstant – sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, und der Tilgungsanteil wächst automatisch.
| Begriff | Bedeutung | Empfehlung |
|---|---|---|
| Zinsbindung | Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist | 10–15 Jahre (Planungssicherheit) |
| Tilgungssatz | Jährlicher Anteil der Schuld, der getilgt wird | Mind. 2 % (besser: 3 %) |
| Sondertilgung | Außerplanmäßige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung | 5–10 % p.a. vereinbaren |
| Effektivzins | Alle Kosten inklusive – der echte Vergleichswert | Immer verwenden für Vergleiche |
| Anschlussfinanzierung | Neues Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung | Frühzeitig vergleichen |
Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung (15 Jahre) schützt vor steigenden Zinsen, ist aber teurer als eine kurze (10 Jahre). In einem niedrigen Zinsumfeld lohnen sich längere Bindungen. In einem hohen Zinsumfeld kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein – wenn du darauf setzt, dass die Zinsen fallen.
Tilgungssatz: Ein Tilgungssatz von nur 1 % führt zu einer Laufzeit von über 40 Jahren. Bei 3 % Tilgung ist das Darlehen in ca. 25 Jahren abbezahlt. Wähle den Tilgungssatz so, dass du das Darlehen spätestens bis zum Renteneintritt getilgt hast.
- KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124): Zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie
- Klimafreundlicher Neubau (Programm 297/298): Bis zu 150.000 € für besonders energieeffiziente Neubauten
- Bundesförderung Energieeffizienz (BEG): Zuschüsse und günstige Darlehen für energetische Sanierungen
Baufinanzierung vergleichen
Ein Zinsunterschied von 0,2 % bedeutet bei 300.000 € Darlehen über 25 Jahre ca. 15.000 € mehr oder weniger Zinsen. Ein Vergleich lohnt sich immer.
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Der Kaufprozess: Schritt für Schritt
Ein Immobilienkauf dauert von der ersten Suche bis zum Einzug typischerweise 3–6 Monate. Hier sind die sieben Schritte im Detail:
Budget festlegen & Vorfinanzierung klären
Bevor du suchst: Eigenkapital prüfen, Bonität einschätzen (Schufa-Selbstauskunft kostenlos einmal jährlich), monatliche Belastbarkeit berechnen. Hole eine unverbindliche Finanzierungszusage (Konditionsanfrage) bei einem oder mehreren Banken ein – das zeigt Verkäufern, dass du ernsthaft bist.
Immobilie suchen
Die wichtigsten Portale: Immoscout24, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen. Auch: lokale Makler ansprechen, Netzwerk nutzen, Direktansprache von Eigentümern. Lege klare Kriterien fest (Lage, Größe, Budget, Zustand) und schaue systematisch.
Besichtigen & prüfen
Mindestens zwei Besichtigungen zu verschiedenen Zeiten. Beauftrage einen unabhängigen Bausachverständigen – die Kosten von 500–1.500 € sind die beste Investition des gesamten Prozesses. Fordere alle Dokumente an: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei ETW).
Kaufpreisverhandlung
Nicht immer ist der erste Preis der finale. Mängel aus dem Gutachten, lange Vermarktungsdauer und aktuelle Marktlage geben Spielraum. Sei realistisch: In Nachfragestarken Märkten gibt es wenig Spielraum. In ruhigeren Märkten oft 5–10 %.
Notartermin & Kaufvertrag
Der Notartermin macht den Kauf rechtlich bindend. Du erhältst den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher – lies ihn genau, lass ihn ggf. von einem Anwalt prüfen. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt alle Klauseln.
Grundbucheintragung
Nach der Unterschrift meldet der Notar den Kauf dem Grundbuchamt. Zahle die Grunderwerbsteuer (innerhalb von 4 Wochen nach Bescheid). Die Eintragung ins Grundbuch dauert 4–12 Wochen. Erst dann bist du rechtlich Eigentümer.
Übergabe
Erstelle ein detailliertes Übergabeprotokoll mit allen Mängeln, Zählerständen und der Anzahl der übergebenen Schlüssel. Dieses Dokument schützt dich vor späteren Streitigkeiten.
Die vollständige Besichtigungs-Checkliste mit allen Dokumenten →
Nebenkosten & versteckte Kosten
Die Kaufnebenkosten werden von vielen Käufern unterschätzt. Sie summieren sich auf 5–12 % des Kaufpreises – und müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden (Banken finanzieren sie in der Regel nicht).
| Kostenart | Betrag | Wer zahlt | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des KP | Käufer | Je nach Bundesland; Bayern 3,5 %, NRW 6,5 % |
| Notarkosten | ~1,5 % des KP | Käufer | Gesetzlich geregelte Gebührenordnung |
| Grundbucheintrag | ~0,5 % des KP | Käufer | Teil der Notargebühren |
| Maklerprovision | 0–3,57 % des KP | Käufer / geteilt | Seit 2020 hälftig aufgeteilt |
| Gutachter | 0,5–1 % des KP | Optional | Unabhängiger Bausachverständiger – sehr empfohlen |
| Gesamt Nebenkosten | 5–12 % des KP | Käufer | Muss aus Eigenkapital kommen |
KP = Kaufpreis
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €. Grunderwerbsteuer in Sachsen (5,5 %): 22.000 €. Notar + Grundbuch: 8.000 €. Makler (3,57 %): 14.280 €. Gutachter: 1.500 €. Gesamte Nebenkosten: ca. 45.780 € (11,4 %).
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf kommen regelmäßige Kosten, die du in deiner Finanzplanung berücksichtigen musst:
Instandhaltungsrücklage: 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr. Bei 400.000 € also 4.000–8.000 €/Jahr (333–667 €/Monat) zurücklegen.
Grundsteuer: 400–1.800 €/Jahr, stark abhängig von Gemeinde und Immobilienwert. Seit 2025 nach Grundsteuerreform neu berechnet.
Gebäudeversicherung: 300–800 €/Jahr für ein Einfamilienhaus, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung.
Hausgeld (ETW): 200–600 €/Monat für Verwaltung, Versicherung und Rücklage der Eigentümergemeinschaft.
Immobilie als Kapitalanlage
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte zuerst die Rendite rechnen. Zwei Kennzahlen sind entscheidend:
Wann lohnt sich Vermietung als Kapitalanlage? Als Faustregel gilt eine Nettorendite von mindestens 3–4 %. Darunter ist ein ETF-Sparplan oft rentabler – ohne den Verwaltungsaufwand und das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie.
| Kriterium | ETF-Sparplan | Immobilie als Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Rendite (historisch) | 7–9 % p.a. (MSCI World) | 2–5 % Nettorendite (ohne Wertsteigerung) |
| Risiko | Breit diversifiziert | Klumpenrisiko (eine Immobilie, eine Lage) |
| Aufwand | Minimal | Hoch (Mieter, Verwaltung, Reparaturen) |
| Liquidität | Jederzeit verkaufbar | Sehr gering (Monate bis Jahre) |
| Finanzierbarkeit | Kein Kredit nötig | Fremdkapital-Hebel möglich |
| Einstieg | Ab 1 € | Meist 100.000 € Eigenkapital+ |
Fazit: Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sinnvoll sein – besonders wenn du einen Fremdkapitalhebel nutzt und an Wertsteigerung glaubst. Sie ersetzt aber keinen breit diversifizierten ETF-Sparplan, sondern kann ihn ergänzen. Lage ist wichtiger als das Objekt selbst.
Wie entwickelt sich dein Vermögen alternativ?
Vergleiche: Wenn du 80.000 € Eigenkapital in einen ETF-Sparplan steckst statt ins Eigenkapital einer Wohnung – was ergibt das in 20 Jahren?
Zum Zinseszins-Rechner →Vermietung & Steuern
Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben – kann aber gleichzeitig viele Kosten absetzen:
Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wichtig: Nur der Überschuss (Einnahmen minus abzugsfähige Kosten) wird besteuert.
Gebäude (nicht Grundstück) können mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden (lineare AfA). Bei einem Gebäudeanteil von 250.000 € sind das 5.000 €/Jahr, die als Werbungskosten abgezogen werden. Für Neubauten nach 2023 gilt eine erhöhte AfA von 3 %.
Zinsen für das Darlehen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km), Steuerberatungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Leerstandszeiten – alles absetzbar.
Wenn du eine vermietete Immobilie nach mindestens 10 Jahren Haltedauer verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei. Hältst du sie kürzer, fällt Einkommensteuer auf den gesamten Wertzuwachs an (kein 25%-Satz wie bei ETFs). Das macht die 10-Jahres-Grenze zu einem wichtigen strategischen Datum.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen berechnen
Mit dem Einkommensteuer-Rechner siehst du, wie sich zusätzliche Mieteinnahmen auf deine Steuerlast auswirken.
Zum Einkommensteuer-Rechner →Rechner & Tools für Immobilienkäufer
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