Mietrendite-Rechner 2026

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Eingaben

€
5 %15 % – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
€ / Monat
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Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrücklage (ca. 1–2 % des Kaufpreises/Jahr = 375 €/Monat)

Bruttorendite

4,00 %
Bruttorendite p.a.

🟡 Durchschnittliche Rendite – Lage und Wertsteigerungspotenzial sind entscheidend

Nettorendite3,09 %
Jahresrohertrag12.000 €
Jahresreinertrag10.200 €
Amortisationsdauer32,4 Jahre
Gesamtinvestition inkl. NK330.000 €

Vereinfachte Berechnung. Steuern, Leerstand und individuelle Kosten nicht berücksichtigt.

Im Vergleich: ETF-Sparplan ~7 % p.a.

Berechne, wie sich das gleiche Kapital in einem ETF-Sparplan entwickeln würde – für einen direkten Renditevergleich.

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Nächster Schritt

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Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite (auch: Mietobjektrendite) ist das wichtigste Maß für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum investierten Kapital. Je höher die Rendite, desto attraktiver das Investment – wobei immer auch Lage, Wertsteigerungspotenzial und Risiko berücksichtigt werden müssen.

Bruttorendite vs. Nettorendite

Die Bruttorendite ist ein schneller Überblick: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung – und überschätzt die echte Rendite daher oft deutlich.

Die Nettorendite ist der realistische Wert: Sie berücksichtigt alle Kaufnebenkosten als Gesamtinvestition und zieht laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstand) ab. Nur sie zeigt, was wirklich übrig bleibt.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

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Nettorendite mind. 3–4 %: Darunter ist der ETF-Sparplan (historisch ~7 %) fast immer rentabler.

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Lage ist der wichtigste Faktor: A-Lagen (München, Frankfurt) haben hohe Kaufpreise bei oft niedrigerer Rendite. B-/C-Lagen (Leipzig, Halle) bieten höhere Renditen bei mehr Leerstandsrisiko.

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Wertsteigerung nicht vergessen: Immobilien steigen real im Wert – besonders in wachsenden Städten. Diese Wertsteigerung gehört zur Gesamtrendite, wird aber oft überschätzt.

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Verwaltungsaufwand einplanen: Mietersuche, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen kosten Zeit und Geld. Das ist kein passives Investment wie ein ETF.

Immobilie vs. ETF als Kapitalanlage

KriteriumImmobilieETF-Sparplan
Rendite (netto)2–5 % p.a.7–8 % p.a.*
AufwandHoch (Verwaltung)Minimal
DiversifikationKeine (1 Objekt)Sehr hoch (4.000+ Unternehmen)
FremdkapitelhebelMöglichNicht üblich
LiquiditätSehr geringTäglich handelbar
EinstiegMeist 100.000 €+ EKAb 1 €/Monat

* Historische Durchschnittsrendite MSCI World. Keine Garantie für künftige Erträge. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2026.

Häufige Fragen

Als Faustregel gilt: Eine Nettorendite von mindestens 3–4 % ist ein akzeptables Investment. Unter 3 % netto übersteigen die Opportunitätskosten (z. B. ETF-Sparplan mit ~7 %) oft den Mehrwert. Über 5 % netto ist eine sehr gute Rendite, die sich auch nach Finanzierungskosten lohnt.
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis = 4,0 % Bruttorendite. Die Bruttorendite ignoriert Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung – die Nettorendite ist der aussagekräftigere Wert.
Professionelle Hausverwaltungen berechnen meist 5–8 % der Jahreskaltmiete (ca. 20–50 €/Monat pro Einheit) oder feste Monatsbeträge. Hinzu kommen Instandhaltungsrücklagen: Als Faustregel gilt 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr (= 3.000–6.000 €/Jahr bei 300.000 € Kaufpreis).
Der Fremdkapitalhebel (Leverage) funktioniert, wenn die Mietrendite höher ist als der Kreditzins. Liegt die Nettorendite bei 4 % und der Zinssatz bei 3,5 %, bleibt ein positiver Cashflow. Liegt die Nettorendite unter dem Zinssatz, ist das Investment ohne Wertsteigerungserwartung negativ.